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专访锦居瑞智张海峰:住房租赁市场如何走向标准化?

2017-10-14 12:06:26

7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,其中赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,引发舆论风暴。几乎同一时间,九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后,各大城市动作频频,纷纷出台住房租赁相关政策。开启了中国房地产“租赁时代”的序幕。


本期凤凰房产专访武汉锦居瑞智房产管理股份有限公司董事长张海峰先生,出身华尔街的他,作为高管先后任职于:CSS Industries Inc.,Blumenthal Lansing Company,Brand Institute Inc.,美国沃尔玛,Mark Andy Inc.,美国花旗集团。2010年左右开始在国内布局房屋管理银行,对房屋租赁市场,有着自己独特的见解。



租赁市场潜力巨大达万亿级规模

也是中国房地产发展的必然趋势

张海峰90年代曾参与过沃尔玛的底层设计的优化,在华尔街工作了十五年,设计出了一个基于数理逻辑的精细化管理模型,并在美国消费类产品(Consumer Products)等相关行业的企业企业中广泛应用,而中国企业最欠缺的就是这样精细化的管理,就想把这个模型找一个行业落地。衣食住行,选择了与“住”相关的行业。一是对中国经济的发展非常有信心,而中国经济也会渐渐的摆脱房地产经济,通过“买”变“租”这种西方非常成熟的产业,来平衡房地产买卖为主的畸形市场发展。二是就行业规模来讲,中国大概有约4万亿的租赁市场,这还不包括跟租赁相关的跨行业整合市场,这个规模可能与整个租赁市场规模一样大。


现在看到很多大规模投资纷纷涌进租赁市场,这也是因为近期的一系列政策红利,让大家看到了国家的态度和力度,房地产市场也已进入了存量房时代,发展租赁市场是一种趋势,并且,目前除了像生物、环保这些未来产业,还没有像租赁市场这样能达到万亿级规模的行业。


再加上持续加码的限购政策,使得买房门槛也越来越高,所以房地产市场如果能正规化的从买卖转到租赁市场上,以租赁为主的话,这种现象也是健康市场的常态,不可能一直是以买卖市场为主,这也是中国快速城市化发展的一个转折期。


长租公寓大热 但不能满足多样化的租赁市场

目前市场上的租赁模式分为多种类型,如散租、长租公寓、人才公寓、代理出租等等,其中长租公寓发展尤为迅猛,站在政策的风口上,不少房企纷纷抢滩长租公寓市场,以武汉市场为例,如优客逸家、江寓、龙湖冠寓、凯德雅诗阁等,市场供应不断增加。


长租公寓是属于重资产投入,前期投入资金大,收益周期长,而且它瞄准的是中高回报群体。以位于武汉市中心某品牌开发商的长租公寓为例,租金在2500元/月以上,这对于大多数租房人群都是一大笔住房支出,能支付这个月租的人他很有可能已经或将要购置属于了自己的房子。


这就涉及到市场细分,在锦居瑞智的模型中,将租赁市场分为7级:职场新生代,职场新贵,职场精英,蓝领,员工宿舍,居家,陪读。长租公寓的消费群体主要是中高端人群,如职场三代中职场新贵和职场精英,这类人群只占整个租赁市场的20%,还有80%的中低端市场等待填充,比如家庭居住、拆迁户、陪读等,他们可能承担不了公寓的价格,租赁企业如何在降低成本的同时,保障租户对居住环境的要求。政府通过政策解决租户权益问题,通过统一规划解决自然外部环境,租赁企业如何针对不同人群,解决租户对房屋软装的要求,一定要在标准化的基础上,再做细分,这就是对租赁企业的挑战。


发展租赁市场标准化流程很重要

在这5年的时间里,张海峰和中国相关行业协会,进行了长时间的市场调研,租赁行业的发展一方面需要政府制定相关的政策,另一方面也需要标杆企业对行业进行引导。有没有一套标准化的流程能够规范市场?能否适应不同城市的发展现状?


如北上广深等一线城市,人口流入量大,以外来务工人员为主,租赁市场发展较快,高端企业比较多,一种模式成功,就会被快速复制。比如深圳,长租公寓已经发展10余年,众多一线房企逐鹿已久,但是它的问题也暴露不少。类似的还有,在房价不断高企的刺激下产生的胶囊房。


另外,以武汉市场为例,绝大多数房屋租赁企业是倚托二手房买卖中介兼营房屋租赁服务,尚未真正形成规模化房屋委托管理领军企业,市场鱼龙混杂,没有形成标准化规模化。稍具规模的房屋托管企业,大多为经营“品牌化长租公寓”的“职业二房东”,业务操作模式以“房屋托管+标准化装修+租后服务”为主,重资产投入、时间和运营成本高,回收周期长。收入主要来源于压缩房东端接入价、推高租户端出租价(压缩居住空间提高“坪效”)来获得的价格差。此类针对青年白领的长租公寓在一线城市和发达二线城市发展迅速,在运营模式、产品包装上同质化严重,未来将面临整合、洗牌。     张海峰所提倡的是一种以“房屋管家”为主的租后管理的模式,即房屋委托管理,能帮业主解决在租前包装、出租交易、租后管理上的一系列问题,主要针对蓝领、职场白领、居家、陪读和拆迁户、创业小公司等,向业主提供房屋代租、代管服务,向业主收取服务费,同时通过房屋银行提供专业的房屋维修保养增值服务,这种模式的收入主要来源是通过经营管理所创造的增值服务。


大数据应用 人工智能管理跨行业资源整合

如今的租赁市场早已不是简单的代租、代售或是线下门店覆盖,张海峰做的就是大数据分析、人工智能,做平台支持,希望 将1000家实体店整合到系统上,房屋进来后由租赁企业统一标准化管理,一旦这种模式得到同行认可,就会有大量的房屋进来,对于中介而言,省去了他们维护房屋、为业主服务的成本,对于业主而言,房屋管理更放心,对于租户而言,能有更好的居住体验。


怎么保证标准化呢,除了大数据平台搭建,更重要的是依赖人工智能,它最强大的地方是能够把基层工作做到简单明了,通过业务指引来实现标准化,标准化形成动态的平衡,让顶层决策量化、透明化,所以锦居瑞智的中层员工在月底会形成自动化的报告,根据量化的情况,由系统分析指导管理者和员工你应该做还是不应该做,应该怎么做,预测潜在的风险,然后防范风险,提前预案。人工智能能够让你在不知不觉中获得优良的体验,就如五星级酒店和无星级酒店,有很多地方不一样,普通人能说出一些,也有很多说不出来,这就是标准化模型的力量。


另外一个就是跨行业整合,来降低租赁企业运营成本,也能为租户提供更好的跨行业服务和宜居的环境。比如软装,既要做到干净、整洁、舒适、大方,也要控制成本,我们的软装速度很快,一般是3-5天。要服务得到真正的保证,就必要跨行业。未来,我们希望能和顶尖的企业以及有潜力发展成为领头羊的企业形成战略合作,比如家电行业的海尔电器,中高端房屋都用海尔电器,我们把行业里的领头羊企业或者有创新精神的企业,都整合进来。


政策扶持 市场标准化人们的观念是否会转变?

在国外,很多人会选择租房过一二十年甚至一辈子,但中国人的传统观念是买房安家,而且根据调查显示,中国人首次置业的平均年纪在全球看来都是最年轻的,甚至有继续低龄化的趋势。近期,不少二线城市发起“抢人”大战,出台了在一系列大学生买房的优惠政策。


受这种传统观念的影响,中国很多30岁以下的年轻人买房,都是用来结婚的,但那是家里支持,那不是真正自己买。另外就是中国的住房持有率,全世界最高,乡村算在内有70-80%。


中国人热衷于买房投资,一是在中国投资房产就觉得一定会涨,在国外可不一定,它是市场化商品,会涨也会跌,而且还有很多随机性因素,比如因种族问题引起的片区房价波动。二是中国经济的转型尚未完全完成,在一定程度上依赖房地产,所以总觉得会有“接盘侠”。但是中国经济正在加速转型,亚投行的成立、“一带一路”的推进,都是经济转型的一个好的趋势,当经济转型成功,房地产成为真正的市场化产品,它就会按市场的规则来变动,所以,深层次来讲,其根本原因还是人民币国际化的问题。


当整个经济格局发生变化,租赁市场也发展成熟,相信人们的观念也会转变。


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